Авторы Госкомимущество
Александр Долженков, начальник Управления земель и оценки недвижимости, и Нина Милошевич, начальник Управления экспертизы оценки государственного имущество
Ключевой вопрос от 15 сентября 2009 года, №21(177)
Регулирование оценочной деятельности
Недвижимое имущество может сыграть значительную роль в экономике республики в том случае, если будет существовать эффективный рынок для сделок с ним. Крупнейшим собственником в Республике Беларусь является государство, которое оп-ределяет государственную политику в сфере экономики, управления государственным имуществом, активизации инвестиционных процессов, принимает решения по развитию отраслей народного хозяйства, формирует рынок потребительских услуг. Недвижимое имущество составляет существенную долю богатства республики, поэтому оценочная деятельность является одним из главных направлений государственной политики.
Важнейшее место в оценочной деятельности занимают организационные проблемы. Они охватывают регулирование оценочной деятельности, стандарты оценки, договорные отношения, профессиональное образование оценщиков и этику профессиональной оценочной деятельности. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Республике Беларусь, только начинает развиваться, хотя потребность в оценке имущества рыночными методами возникла еще в период 1993-1997 гг. В нормативных актах понятие «рыночная стоимость» появилось значительно позже. Методические рекомендации по оценке недвижимости и имущественных прав на нее были утверждены коллегией Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь (протокол от 27 ноября 2000 года № 26). В 2002 году Правительством Республики Беларусь были приняты постановления о проведении оценки земель населенных пунктов и о порядке проведения оценки, переоценки земель, земельных участков. В 2004 году введены в действие Инструкции по оценке рыночной стоимости предприятий и об оценке и порядке продажи предприятия и иного имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), утвержденные постановлениями Министерства экономики Республики Беларусь. Указанные инструкции базировались на оценке имущества рыночным методом, что позволяло оценщикам при оценке имущества определять как рыночную стоимость, так и другие виды стоимости в зависимости от цели оценки. Важнейшим шагом в развитии оценочной деятельности стало принятие Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 года № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Указ № 615). Указом определены компетенция Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь и других органов государственного управления в области оценочной деятельности, утверждено Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, которым установлены объекты гражданских прав, подлежащие оценке в соответствии с этим Положением, определены методы оценки, основания оценки, перечень документов, представляемых заказчику по результатам оценки, требования к содержанию этих документов, установлены случаи обязательного проведения оценки, права и обязанности исполнителя оценки, его ответственность за убытки, причиненные в результате осуществления оценочной деятельности, требования к оценщикам. В развитие Указа № 615 Правительством Республики Беларусь приняты постановления о методах оценки стоимости объектов гражданских прав при осуществлении с ними определенных видов сделок и (или) иных юридически значимых действий, о нормах для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них хозяйственных (подсобных и дворовых) построек и гаражей, о некоторых вопросах применения Указа № 615, об утверждении Положения о порядке проведения аттестаций оценщиков и Положения о порядке ведения государственного реестра оценщиков. Указанные нормативные правовые акты устанавливают порядок проведения аттестации физических лиц на право проведения независимой оценки объектов оценки, выдачи им свидетельства об аттестации оценщика, его дубликата, внесения изменений в свидетельство, продления и прекращения действия свидетельства, методы оценки объектов гражданских прав при совершении с ними определенных видов сделок, нормы для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, иных построек. Указом № 615 предусмотрена разработка и утверждение государственных стандартов Республики Беларусь по оценке объектов гражданских прав. Поэтому в 2007 году Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь были разработаны, а Государственным комитетом по стандартизации утверждены государственные стандарты по оценке объектов гражданских прав: СТБ 52.0.01 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения»; СТБ 52.1.01 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)»; СТБ 52.3.01 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий и сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»; СТБ 52.4.01 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов»; СТБ 52.6.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка транспор-ных средств». Государственный стандарт Республики Беларусь СТБ 52.5.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка объектов интеллектуальной собственности» был разработан Государственным комитетом по науке и технологиям и утвержден постановлением Государственного комитета по стандартизации. В 2007-2008 годах постановлениями Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь утверждены инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, оценке предприятий как имущественных комплексов (бизнеса), о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности, по кадастровой оценке земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов. В 2009 году по поручению Госкомимущества Научно-исследовательским республиканским унитарным предприятием по землеустройству, геодезии и картографии «Бел-НИЦзем» подготовлены и утверждены Методические рекомендации по оценке дорожных транспортных средств, оценке водных судов и оценке воздушных судов. Кроме того, этой организацией подготовлены и утверждены примерные формы документов (заключений и отчетов по оценке), составляемых по результатам независимой оценки капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. Указанные методические рекомендации и примерные формы документов, составляемых по результатам оценки, рекомендованы оценщикам для применения при проведении оценки. В целях повышения качества оценочных работ Госкомимуществом в декабре 2008 года создан интернет-ресурс «Цены на недвижимость в Беларуси» (http://pr.nca.by), предназначенный для предоставления на безвозмездной основе оценщикам недвижимости сведений о ценах купли-продажи объектов недвижимости из договоров купли-продажи, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Интернет-ресурс создан в связке с реестром цен, регистром стоимости государственного земельного кадастра, единым государственным регистром недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Имеющаяся в интернет-ресурсе информация позволяет оценщикам в полной мере использовать сравнительный метод при оценке недвижимости и опираться в своих расчетах на информацию обо всех зарегистрированных сделках с недвижимостью на соответствующей территории. Для регулирования и совершенствования оценочной деятельности, обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц при проведении оценки недвижимого имущества, предотвращения подделок и махинаций с заключениями об оценке, обеспечения прозрачности и публичности рынка недвижимости, повышения качества оценочных услуг в 2009 году начато создание Автоматизированной информационной системы государственной регистрации заключений об оценке недвижимого имущества и ведения единого цифрового архива оценочных документов в Республике Беларусь. Система позволит обеспечить государственную регистрацию заключений об оценке недвижимости, сбор и хранение заключений об оценке и основных показателей, использованных при оценке, анализ оценочной деятельности в республике, предоставление информации о произведенных оценках и оценочных показателях участникам рынка недвижимости. Таким образом, за короткий период времени в республике создана нормативная правовая и техническая база, позволяющая аттестованным оценщикам, которых по всем видам объектов оценки в республике аттестовано более 800, проводить оценку на должном уровне. Несмотря на проделанную работу, в последнее время в средствах массовой информации стали появляться материалы, негативно оценивающие деятельность государственных органов, в том числе Госкомимущества в области оценки. В связи с этим хотелось бы прокомментировать широко растиражированное отдельными СМИ мнение председателя Белорусского общества оценщиков (далее – БОО) Н.Ю.Трифонова о состоянии оценочной деятельности в Республике Беларусь после вступления в силу Указа № 615.
Н.Ю.Трифонов утверждает, что в республике развился кризис оценочной деятельности.
Вывод о существовании в республике кризиса оценочной деятельности является надуманным и необоснованным, поскольку в Республике Беларусь за короткий период времени сформирована как нормативно-правовая база по оценке, так и аттестовано достаточное количество оценщиков. Необходимо отметить, что большинство из них занимались оценочной деятельностью и до вступления в действие Указа № 615. Информация о том, что впервые о данном явлении заговорили на заседаниях рабочей группы Межведомственной комиссии по вопросам судебно-экспертной деятельности при Совете Безопасности Республики Беларусь, не соответствует действительности, так как в заседаниях данной рабочей группы принимали участие специалисты Госкомимущества, и можно авторитетно заявить, что тема кризиса в оценочной деятельности в Республике Беларусь на заседаниях данной рабочей группы не поднималась. Но это не означает, что созданная нормативно-правовая база по вопросам оценки сформирована раз и навсегда и является догмой. Напротив, практика применения принятых стандартов по оценке объектов гражданских прав и других нормативных правовых актов показывает их слабые места, которые нуждаются в доработке и совершенствовании. В 2009 году предусмотрено внесение изменений и дополнений в действующие стандарты.
По вопросу отсутствия гармонии наших стандартов оценки с международными
Необходимо отметить, что в мире существуют следующие виды стандартов по оценке: Международные стандарты оценки (далее – МСО), Европейские стандарты оценки (далее – ЕСО) и другие национальные стандарты оценки. МСО разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (далее – МКСО), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более 50 стран мира. МСО имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ. Многолетняя деятельность МКСО по разработке МСО привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов. Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс законодательных регулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕСО и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы, стран бывшего СССР – вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент практической оценки. ЕСО рекомендуются для применения в странах ЕЭС как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов. Национальные стандарты отражают: – внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности; – национальные политические и общественные цели; – влияние самых разнообразных национальных особенностей, в том числе законодательного и социально-экономического развития, сложившейся ролью государства в регулировании процессов, происходящих в экономике, практической востребованностью тех или иных операций на рынке недвижимости, а также обычаев. С учетом сказанного можно смело утверждать, что гармония наших стандартов оценки с международными не нарушена, так как они разрабатывались на основе МСО с учетом национальных особенностей. Кроме того, необходимо отметить, что в состав рабочей группы по разработке проектов стандартов оценки в Республике Беларусь были включены ведущие оценщики Республики Беларусь, в том числе работающие в частных оценочных организациях, прошедшие обучение по курсу оценки в России, Швеции и других государствах. В данную группу были включены и представители от БОО, в том числе и председатель БОО Трифонов Н.Ю. Данные стандарты в соответствии с законодательством Республики Беларусь о техническом нормировании и стандартизации размещались на сайте Госстандарта и в течение 2 месяцев были доступны для всеобщего обсуждения и внесения предложений по их доработке. Необходимо отметить, что нынешние критики государственного регулирования оценочной деятельности не приняли участия в обсуждении и не дали никаких предложений по доработке проектов стандартов.
В свете того, что в Республике Беларусь в соответствии с Указом № 615
В свете того, что в Республике Беларусь в соответствии с Указом № 615 уже приняты стандарты оценки объектов гражданских прав, не совсем понятной является роль БОО в ведении секретариата Национального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости», созданного приказом Госстандарта в декабре 2002 года. Необходимо отметить, что в Российской Федерации после принятия Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в 1998 году вступило в действие более 30 стандартов по оценке, разработанных Российским обществом оценщиков (далее – РОО). Кроме того, РОО была создана методическая база для проведения работ по оценке, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с аккредитованными учебными заведениями. Использование разработанных РОО стандартов обеспечивало процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг. Почему же БОО за столь длительный срок (с 2002 по 2007 гг.), возглавляя секретариат Национального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости», не создало национальных стандартов оценки? Не хватило квалификации у членов БОО? Или БОО просто было выгодно, чтобы никаких правил в оценочной деятельности не было установлено? Остается только гадать и недоумевать, почему БОО не представило своих наработок при разработке стандартов оценки объектов гражданских прав в Республике Беларусь в соответствии с Указом № 615. Также непонятно, почему БОО конструктивно не участвует в доработке принятых стандартов по оценке, учитывая то, что Национальный технический комитет по стандартизации «Оценка стоимости» создан в качестве рабочего органа для разработки государственных стандартов по оценке.
Также хотелось бы прокомментировать мнение председателя БОО Трифонова Н.Ю. по поводу «смелого вмешательства государства в «тонкую сферу» оценочной деятельности»
Также хотелось бы прокомментировать мнение председателя БОО Трифонова Н.Ю. по поводу «смелого вмешательства государства в «тонкую сферу» оценочной деятельности» и скорейшего перехода Республики Беларусь от государственного регулирования оценочной деятельности к саморегулированию, то есть регулированию с помощью отраслевых общественных организаций, как это осуществляется, к примеру, с 2007 года в России. Безусловно, Республика Беларусь не является первопроходцем в урегулировании оценочной деятельности на государственном уровне. По этому пути прошли и идут многие государства. Например, Россия, прежде чем в 2007 году отменить лицензирование и ввести саморегулирование оценочной деятельности, прошла почти 10-летний период лицензирования, а созданная система саморегулирования оценочной деятельности намного жестче, чем существовавшее ранее государственное регулирование. Однако законом саморегулирование оценочной деятельности отдано в руки не одной общественной организации, как это пытается представить председатель БОО. У государства также остается значительная роль. Согласно статье 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 27 июля 2007 года № 157-ФЗ) государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативноправового регулирования осуществляется уполномоченными правительством федеральными органами исполнительной власти, регулирование оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности, а саморегулируемыми организациями оценщиков – в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Последние также производят контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности. С учетом практики государственного регулирования оценочной деятельности в других государствах необходимо сказать, что в странах с развитыми традициями рыночных от-ношений и находящихся в достаточно стабильных социально-экономических условиях, роль государственного регулирования уменьшается, и основные рычаги регулирующих воздействий сосредотачиваются в негосударственных (общественных, саморегулируемых) профессиональных структурах. В реформируемых же экономиках (к которым относится и экономика Республики Беларусь), в условиях, близких к кризисным, регулирующая роль государства объективно и заметно возрастает. Таковыми были сменяющие друг друга волны национализации и приватизации в послевоенной Европе и Европе 1980-90-х годов. Кризис рынка недвижимости конца 1980-х годов привел к введению государственного лицензирования оценочной деятельности в США. О том, каким образом в различных государствах скажется на регулировании оценочной деятельности мировой финансово-экономический кризис, который начался в прошлом году и толчком для которого явился кризис недвижимости в США, нам предстоит еще узнать. Но абсолютно очевидно, что передача полномочий (например, по аналогии с Россией) по регулированию оценочной деятельности профессиональным саморегулируемым общественным организациям в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности в Республике Беларусь произойдет не тогда, когда «государству станет понятно, насколько это для него выгодно, а заинтересованным государственным чиновникам – насколько им невыгодна нынешняя ситуация», как считает председатель БОО, а тогда, когда оценочная деятельность в стране будет полностью налажена, когда будет сформирована критическая масса грамотных опытных оценщиков и гарантировано их активное участие в доработке действующих нормативных правовых и технических документов. Необходимо подчеркнуть важность формирования и функционирования в республике общественных объединений оценщиков, которые взяли бы на себя работы по регулированию оценочной деятельности в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Хотелось бы также, чтобы в республике, как и в других странах, была не одна общественная организация, объединяющая профессионалов в области оценки, а несколько. Каким образом они будут организовываться: по видам оценки (недвижимое имущество, транспортные средства, оборудование, бизнес, объекты интеллектуальной собственности), по территориальному или иному признаку, – оценщики республики решат самостоятельно. Также хотелось бы, чтобы сотрудничество по разработке и утверждению стандартов и правил оценочной деятельности данными организациями велось не формально – путем создания структур типа секретариата Национального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости», – а на деле – с выдачей конкретных предложений.
С учетом изложенного вызывает недоумение высказывание Н.Ю.Трифонова о том, что партнерство между БОО и Госкомимуществом не стало полноценным.
Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, как это уже было сказано выше, приглашал всех желающих, в том числе и Н.Ю.Трифонова, принять участие в создании нормативной правовой базы по оценке объектов гражданских прав в составе рабочей группы по разработке стандартов по оценке. Поэтому считаем, что сотрудничество между органом государственной власти в лице Госкомимущества, регулирующим в республике отдельные вопросы оценочной деятельности, и БОО не стало полноценным исключительно по вине БОО. Госкомимущество неоднократно обращался к оценщикам с просьбой дать предложения по совершенствованию законодательства в области оценочной деятельности и многие оценщики давали конструктивные предложения, а также сами участвовали в разработке нормативных правовых актов. Нынешние же критики оценочной деятельности оставляли просьбы без ответа.
Также целесообразно остановиться на некоторых аспектах деятельности БОО в связи со следующим.
Согласно Указу № 615 Президент Республики Беларусь определяет государственную политику в области оценочной деятельности в Республике Беларусь. Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным этим Указом, не предусмотрено регулирование оценочной деятельности саморегулирующими организациями, пропаганду которых везде и всюду ведет БОО. Возможно, таким образом БОО пытается взять нагрузку по регулированию оценочной деятельности в государстве на себя. Однако данное общество за тринадцать лет своей деятельности до введения государственного регулирования оценочной деятельности не смогло создать ни систему национальных стандартов, ни методическую базу для проведения работ по оценке, ни систему профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с аккредитованными учебными заведениями, как это было сделало в России РОО. Так почему же БОО предъявляет сейчас всевозможные претензии по поводу государственному регулированию оценочной деятельности? БОО рекламирует свою деятельность в средствах массовой информации, организует семинары, конференции, проводит обучение, заключает договоры о сотрудничестве с различными государственными организациями, проводит переоценку имущества. Можно усомниться в эффективности осуществления БОО такого вида деятельности, как проведение обучения оценщиков, поскольку БОО не является аккредитованным учебным заведением. Гораздо эффективнее для улучшения качества обучения оценщиков было бы направить свои усилия на создание системы профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с аккредитованными учебными заведениями. Вызывает также сомнение правомерность осуществления БОО деятельности по оценке имущества как вида хозяйственной деятельности и заключения от имени БОО договоров на оценку имущества, так как данный вид деятельности в Республике Беларусь в соответствии с Указом № 615 должен осуществляться аттестованными оценщиками. Данным Указом также установлено, что юридическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность, признается организация, в штате которой состоит не менее двух оценщиков, для которых данная организация является основным местом работы. Однако, в государственном реестре оценщиков не зарегистрировано аттестованных оценщиков с указанием места их работы – БОО. Н.Ю.Трифонов, рекламируя деятельность своего общества, заявляет, что БОО обеспечивает от имени профессиональных оценщиков Республики Беларусь свое представительство в международных оценочных организациях. Представительство такой общественной организации в международных сообществах от имени всех профессиональных оценщиков Республики Беларусь противоречит действующему законодательству, поскольку данное право Указом № 615 предоставлено Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь. При этом Госкомимущество данных прав никому не передавал.
Н.Ю.Трифонов также высказывал мнение, что оценщики в республике имеют низкую квалификацию.
Тогда возникает законный вопрос, а когда же они имели высокую квалификацию? При отсутствии нормативной правовой базы и стандартов оценки? Или принятие Указа № 615, в соответствии с которым введена обязательная государственная аттестация оценщиков, способствовало снижению их квалификации? Здесь необходимо отметить, что программа аттестации оценщиков, принятая в Республике Беларусь, соответствует программам, имеющимся в России и других странах СНГ. Можно согласиться, что в оценочной деятельности республики есть проблемы. В первую очередь, они связаны с вопросами подготовки специалистов с высшим специальным образованием, отсутствием достаточного количества специалистов, способных готовить оценщиков, невозможностью законодательно наладить стажировки оценщиков. Но проблемы постепенно решаются и, надеемся, в перспективе будут решены. Готовятся изменения и дополнения в Указ № 615 по обеспечению взаимодействия и координации действий республиканских органов государственного управления в области оценочной деятельности. Подготовлены предложения о создании при Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь Экспертного совета по оценке. В целях повышения квалификации оценщиков в ГУО «Учебный центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров землеустроительной и картографо-геодезической службы» Госкомимущества проводятся курсы повышения квалификации по оценке объектов гражданских прав, тематические семинары, на которых с практиками-оценщиками рассматриваются ошибки, допускаемые оценщиками, разбираются конкретные ситуации, возникающие у них при проведении оценки. Все это дает положительные результаты. Оценка давно завоевала славу одного из эффективных рычагов экономики. Поле ее применения велико: сделки купли-продажи, выдача кредитов, внесение не денежного вклада в уставный фонд юридического лица, судебные споры. Тут без независимого оценщика не обойтись. Он должен вызывать доверие и осуществлять деятельность по оценке объектов гражданских прав в соответствии с техническими и иными нормативными правовыми актами. Вместе с тем, на отдельных оценщиков пытаются оказывать влияние заказчики, преследуя корыстные интересы. В этих случаях контроль со стороны соответствующих органов за неукоснительным соблюдением оценщиками стандартов оценки и других нормативных правовых актов по вопросам оценки позволит максимально снивелировать влияние заказчика на оценку. Незаменимую роль в данной работе могут сыграть профессиональные общественные организации оценщиков, не только помогая государственным органам осуществлять возложенные на них функции, но и повышая, таким образом, свой авторитет в бизнес-сообществе, в целом, и авторитет членов организации, в частности. Подводя черту под сказанным, уместно подчеркнуть, что законодательство в области оценочной деятельности урегулировано, но, как и любое другое, нуждается в постоянном совершенствовании, что без конструктивного участия оценщиков-практиков в данном процессе невозможно. Приглашаем специалистов по оценке принять активное участие в доработке действующих нормативных правовых и технических документов в области оценки.
Александр Долженков, начальник Управления земель и оценки недвижимости, и Нина Милошевич, начальник Управления экспертизы оценки государственного имущество
Ключевой вопрос от 15 сентября 2009 года, №21(177)
Регулирование оценочной деятельности
Недвижимое имущество может сыграть значительную роль в экономике республики в том случае, если будет существовать эффективный рынок для сделок с ним. Крупнейшим собственником в Республике Беларусь является государство, которое оп-ределяет государственную политику в сфере экономики, управления государственным имуществом, активизации инвестиционных процессов, принимает решения по развитию отраслей народного хозяйства, формирует рынок потребительских услуг. Недвижимое имущество составляет существенную долю богатства республики, поэтому оценочная деятельность является одним из главных направлений государственной политики.
Важнейшее место в оценочной деятельности занимают организационные проблемы. Они охватывают регулирование оценочной деятельности, стандарты оценки, договорные отношения, профессиональное образование оценщиков и этику профессиональной оценочной деятельности. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Республике Беларусь, только начинает развиваться, хотя потребность в оценке имущества рыночными методами возникла еще в период 1993-1997 гг. В нормативных актах понятие «рыночная стоимость» появилось значительно позже. Методические рекомендации по оценке недвижимости и имущественных прав на нее были утверждены коллегией Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь (протокол от 27 ноября 2000 года № 26). В 2002 году Правительством Республики Беларусь были приняты постановления о проведении оценки земель населенных пунктов и о порядке проведения оценки, переоценки земель, земельных участков. В 2004 году введены в действие Инструкции по оценке рыночной стоимости предприятий и об оценке и порядке продажи предприятия и иного имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), утвержденные постановлениями Министерства экономики Республики Беларусь. Указанные инструкции базировались на оценке имущества рыночным методом, что позволяло оценщикам при оценке имущества определять как рыночную стоимость, так и другие виды стоимости в зависимости от цели оценки. Важнейшим шагом в развитии оценочной деятельности стало принятие Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 года № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Указ № 615). Указом определены компетенция Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь и других органов государственного управления в области оценочной деятельности, утверждено Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, которым установлены объекты гражданских прав, подлежащие оценке в соответствии с этим Положением, определены методы оценки, основания оценки, перечень документов, представляемых заказчику по результатам оценки, требования к содержанию этих документов, установлены случаи обязательного проведения оценки, права и обязанности исполнителя оценки, его ответственность за убытки, причиненные в результате осуществления оценочной деятельности, требования к оценщикам. В развитие Указа № 615 Правительством Республики Беларусь приняты постановления о методах оценки стоимости объектов гражданских прав при осуществлении с ними определенных видов сделок и (или) иных юридически значимых действий, о нормах для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них хозяйственных (подсобных и дворовых) построек и гаражей, о некоторых вопросах применения Указа № 615, об утверждении Положения о порядке проведения аттестаций оценщиков и Положения о порядке ведения государственного реестра оценщиков. Указанные нормативные правовые акты устанавливают порядок проведения аттестации физических лиц на право проведения независимой оценки объектов оценки, выдачи им свидетельства об аттестации оценщика, его дубликата, внесения изменений в свидетельство, продления и прекращения действия свидетельства, методы оценки объектов гражданских прав при совершении с ними определенных видов сделок, нормы для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, иных построек. Указом № 615 предусмотрена разработка и утверждение государственных стандартов Республики Беларусь по оценке объектов гражданских прав. Поэтому в 2007 году Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь были разработаны, а Государственным комитетом по стандартизации утверждены государственные стандарты по оценке объектов гражданских прав: СТБ 52.0.01 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения»; СТБ 52.1.01 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)»; СТБ 52.3.01 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий и сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»; СТБ 52.4.01 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов»; СТБ 52.6.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка транспор-ных средств». Государственный стандарт Республики Беларусь СТБ 52.5.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка объектов интеллектуальной собственности» был разработан Государственным комитетом по науке и технологиям и утвержден постановлением Государственного комитета по стандартизации. В 2007-2008 годах постановлениями Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь утверждены инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, оценке предприятий как имущественных комплексов (бизнеса), о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности, по кадастровой оценке земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов. В 2009 году по поручению Госкомимущества Научно-исследовательским республиканским унитарным предприятием по землеустройству, геодезии и картографии «Бел-НИЦзем» подготовлены и утверждены Методические рекомендации по оценке дорожных транспортных средств, оценке водных судов и оценке воздушных судов. Кроме того, этой организацией подготовлены и утверждены примерные формы документов (заключений и отчетов по оценке), составляемых по результатам независимой оценки капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. Указанные методические рекомендации и примерные формы документов, составляемых по результатам оценки, рекомендованы оценщикам для применения при проведении оценки. В целях повышения качества оценочных работ Госкомимуществом в декабре 2008 года создан интернет-ресурс «Цены на недвижимость в Беларуси» (http://pr.nca.by), предназначенный для предоставления на безвозмездной основе оценщикам недвижимости сведений о ценах купли-продажи объектов недвижимости из договоров купли-продажи, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Интернет-ресурс создан в связке с реестром цен, регистром стоимости государственного земельного кадастра, единым государственным регистром недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Имеющаяся в интернет-ресурсе информация позволяет оценщикам в полной мере использовать сравнительный метод при оценке недвижимости и опираться в своих расчетах на информацию обо всех зарегистрированных сделках с недвижимостью на соответствующей территории. Для регулирования и совершенствования оценочной деятельности, обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц при проведении оценки недвижимого имущества, предотвращения подделок и махинаций с заключениями об оценке, обеспечения прозрачности и публичности рынка недвижимости, повышения качества оценочных услуг в 2009 году начато создание Автоматизированной информационной системы государственной регистрации заключений об оценке недвижимого имущества и ведения единого цифрового архива оценочных документов в Республике Беларусь. Система позволит обеспечить государственную регистрацию заключений об оценке недвижимости, сбор и хранение заключений об оценке и основных показателей, использованных при оценке, анализ оценочной деятельности в республике, предоставление информации о произведенных оценках и оценочных показателях участникам рынка недвижимости. Таким образом, за короткий период времени в республике создана нормативная правовая и техническая база, позволяющая аттестованным оценщикам, которых по всем видам объектов оценки в республике аттестовано более 800, проводить оценку на должном уровне. Несмотря на проделанную работу, в последнее время в средствах массовой информации стали появляться материалы, негативно оценивающие деятельность государственных органов, в том числе Госкомимущества в области оценки. В связи с этим хотелось бы прокомментировать широко растиражированное отдельными СМИ мнение председателя Белорусского общества оценщиков (далее – БОО) Н.Ю.Трифонова о состоянии оценочной деятельности в Республике Беларусь после вступления в силу Указа № 615.
Н.Ю.Трифонов утверждает, что в республике развился кризис оценочной деятельности.
Вывод о существовании в республике кризиса оценочной деятельности является надуманным и необоснованным, поскольку в Республике Беларусь за короткий период времени сформирована как нормативно-правовая база по оценке, так и аттестовано достаточное количество оценщиков. Необходимо отметить, что большинство из них занимались оценочной деятельностью и до вступления в действие Указа № 615. Информация о том, что впервые о данном явлении заговорили на заседаниях рабочей группы Межведомственной комиссии по вопросам судебно-экспертной деятельности при Совете Безопасности Республики Беларусь, не соответствует действительности, так как в заседаниях данной рабочей группы принимали участие специалисты Госкомимущества, и можно авторитетно заявить, что тема кризиса в оценочной деятельности в Республике Беларусь на заседаниях данной рабочей группы не поднималась. Но это не означает, что созданная нормативно-правовая база по вопросам оценки сформирована раз и навсегда и является догмой. Напротив, практика применения принятых стандартов по оценке объектов гражданских прав и других нормативных правовых актов показывает их слабые места, которые нуждаются в доработке и совершенствовании. В 2009 году предусмотрено внесение изменений и дополнений в действующие стандарты.
По вопросу отсутствия гармонии наших стандартов оценки с международными
Необходимо отметить, что в мире существуют следующие виды стандартов по оценке: Международные стандарты оценки (далее – МСО), Европейские стандарты оценки (далее – ЕСО) и другие национальные стандарты оценки. МСО разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (далее – МКСО), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более 50 стран мира. МСО имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ. Многолетняя деятельность МКСО по разработке МСО привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов. Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс законодательных регулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕСО и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы, стран бывшего СССР – вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент практической оценки. ЕСО рекомендуются для применения в странах ЕЭС как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов. Национальные стандарты отражают: – внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности; – национальные политические и общественные цели; – влияние самых разнообразных национальных особенностей, в том числе законодательного и социально-экономического развития, сложившейся ролью государства в регулировании процессов, происходящих в экономике, практической востребованностью тех или иных операций на рынке недвижимости, а также обычаев. С учетом сказанного можно смело утверждать, что гармония наших стандартов оценки с международными не нарушена, так как они разрабатывались на основе МСО с учетом национальных особенностей. Кроме того, необходимо отметить, что в состав рабочей группы по разработке проектов стандартов оценки в Республике Беларусь были включены ведущие оценщики Республики Беларусь, в том числе работающие в частных оценочных организациях, прошедшие обучение по курсу оценки в России, Швеции и других государствах. В данную группу были включены и представители от БОО, в том числе и председатель БОО Трифонов Н.Ю. Данные стандарты в соответствии с законодательством Республики Беларусь о техническом нормировании и стандартизации размещались на сайте Госстандарта и в течение 2 месяцев были доступны для всеобщего обсуждения и внесения предложений по их доработке. Необходимо отметить, что нынешние критики государственного регулирования оценочной деятельности не приняли участия в обсуждении и не дали никаких предложений по доработке проектов стандартов.
В свете того, что в Республике Беларусь в соответствии с Указом № 615
В свете того, что в Республике Беларусь в соответствии с Указом № 615 уже приняты стандарты оценки объектов гражданских прав, не совсем понятной является роль БОО в ведении секретариата Национального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости», созданного приказом Госстандарта в декабре 2002 года. Необходимо отметить, что в Российской Федерации после принятия Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в 1998 году вступило в действие более 30 стандартов по оценке, разработанных Российским обществом оценщиков (далее – РОО). Кроме того, РОО была создана методическая база для проведения работ по оценке, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с аккредитованными учебными заведениями. Использование разработанных РОО стандартов обеспечивало процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг. Почему же БОО за столь длительный срок (с 2002 по 2007 гг.), возглавляя секретариат Национального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости», не создало национальных стандартов оценки? Не хватило квалификации у членов БОО? Или БОО просто было выгодно, чтобы никаких правил в оценочной деятельности не было установлено? Остается только гадать и недоумевать, почему БОО не представило своих наработок при разработке стандартов оценки объектов гражданских прав в Республике Беларусь в соответствии с Указом № 615. Также непонятно, почему БОО конструктивно не участвует в доработке принятых стандартов по оценке, учитывая то, что Национальный технический комитет по стандартизации «Оценка стоимости» создан в качестве рабочего органа для разработки государственных стандартов по оценке.
Также хотелось бы прокомментировать мнение председателя БОО Трифонова Н.Ю. по поводу «смелого вмешательства государства в «тонкую сферу» оценочной деятельности»
Также хотелось бы прокомментировать мнение председателя БОО Трифонова Н.Ю. по поводу «смелого вмешательства государства в «тонкую сферу» оценочной деятельности» и скорейшего перехода Республики Беларусь от государственного регулирования оценочной деятельности к саморегулированию, то есть регулированию с помощью отраслевых общественных организаций, как это осуществляется, к примеру, с 2007 года в России. Безусловно, Республика Беларусь не является первопроходцем в урегулировании оценочной деятельности на государственном уровне. По этому пути прошли и идут многие государства. Например, Россия, прежде чем в 2007 году отменить лицензирование и ввести саморегулирование оценочной деятельности, прошла почти 10-летний период лицензирования, а созданная система саморегулирования оценочной деятельности намного жестче, чем существовавшее ранее государственное регулирование. Однако законом саморегулирование оценочной деятельности отдано в руки не одной общественной организации, как это пытается представить председатель БОО. У государства также остается значительная роль. Согласно статье 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 27 июля 2007 года № 157-ФЗ) государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативноправового регулирования осуществляется уполномоченными правительством федеральными органами исполнительной власти, регулирование оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности, а саморегулируемыми организациями оценщиков – в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Последние также производят контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности. С учетом практики государственного регулирования оценочной деятельности в других государствах необходимо сказать, что в странах с развитыми традициями рыночных от-ношений и находящихся в достаточно стабильных социально-экономических условиях, роль государственного регулирования уменьшается, и основные рычаги регулирующих воздействий сосредотачиваются в негосударственных (общественных, саморегулируемых) профессиональных структурах. В реформируемых же экономиках (к которым относится и экономика Республики Беларусь), в условиях, близких к кризисным, регулирующая роль государства объективно и заметно возрастает. Таковыми были сменяющие друг друга волны национализации и приватизации в послевоенной Европе и Европе 1980-90-х годов. Кризис рынка недвижимости конца 1980-х годов привел к введению государственного лицензирования оценочной деятельности в США. О том, каким образом в различных государствах скажется на регулировании оценочной деятельности мировой финансово-экономический кризис, который начался в прошлом году и толчком для которого явился кризис недвижимости в США, нам предстоит еще узнать. Но абсолютно очевидно, что передача полномочий (например, по аналогии с Россией) по регулированию оценочной деятельности профессиональным саморегулируемым общественным организациям в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности в Республике Беларусь произойдет не тогда, когда «государству станет понятно, насколько это для него выгодно, а заинтересованным государственным чиновникам – насколько им невыгодна нынешняя ситуация», как считает председатель БОО, а тогда, когда оценочная деятельность в стране будет полностью налажена, когда будет сформирована критическая масса грамотных опытных оценщиков и гарантировано их активное участие в доработке действующих нормативных правовых и технических документов. Необходимо подчеркнуть важность формирования и функционирования в республике общественных объединений оценщиков, которые взяли бы на себя работы по регулированию оценочной деятельности в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Хотелось бы также, чтобы в республике, как и в других странах, была не одна общественная организация, объединяющая профессионалов в области оценки, а несколько. Каким образом они будут организовываться: по видам оценки (недвижимое имущество, транспортные средства, оборудование, бизнес, объекты интеллектуальной собственности), по территориальному или иному признаку, – оценщики республики решат самостоятельно. Также хотелось бы, чтобы сотрудничество по разработке и утверждению стандартов и правил оценочной деятельности данными организациями велось не формально – путем создания структур типа секретариата Национального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости», – а на деле – с выдачей конкретных предложений.
С учетом изложенного вызывает недоумение высказывание Н.Ю.Трифонова о том, что партнерство между БОО и Госкомимуществом не стало полноценным.
Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, как это уже было сказано выше, приглашал всех желающих, в том числе и Н.Ю.Трифонова, принять участие в создании нормативной правовой базы по оценке объектов гражданских прав в составе рабочей группы по разработке стандартов по оценке. Поэтому считаем, что сотрудничество между органом государственной власти в лице Госкомимущества, регулирующим в республике отдельные вопросы оценочной деятельности, и БОО не стало полноценным исключительно по вине БОО. Госкомимущество неоднократно обращался к оценщикам с просьбой дать предложения по совершенствованию законодательства в области оценочной деятельности и многие оценщики давали конструктивные предложения, а также сами участвовали в разработке нормативных правовых актов. Нынешние же критики оценочной деятельности оставляли просьбы без ответа.
Также целесообразно остановиться на некоторых аспектах деятельности БОО в связи со следующим.
Согласно Указу № 615 Президент Республики Беларусь определяет государственную политику в области оценочной деятельности в Республике Беларусь. Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным этим Указом, не предусмотрено регулирование оценочной деятельности саморегулирующими организациями, пропаганду которых везде и всюду ведет БОО. Возможно, таким образом БОО пытается взять нагрузку по регулированию оценочной деятельности в государстве на себя. Однако данное общество за тринадцать лет своей деятельности до введения государственного регулирования оценочной деятельности не смогло создать ни систему национальных стандартов, ни методическую базу для проведения работ по оценке, ни систему профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с аккредитованными учебными заведениями, как это было сделало в России РОО. Так почему же БОО предъявляет сейчас всевозможные претензии по поводу государственному регулированию оценочной деятельности? БОО рекламирует свою деятельность в средствах массовой информации, организует семинары, конференции, проводит обучение, заключает договоры о сотрудничестве с различными государственными организациями, проводит переоценку имущества. Можно усомниться в эффективности осуществления БОО такого вида деятельности, как проведение обучения оценщиков, поскольку БОО не является аккредитованным учебным заведением. Гораздо эффективнее для улучшения качества обучения оценщиков было бы направить свои усилия на создание системы профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с аккредитованными учебными заведениями. Вызывает также сомнение правомерность осуществления БОО деятельности по оценке имущества как вида хозяйственной деятельности и заключения от имени БОО договоров на оценку имущества, так как данный вид деятельности в Республике Беларусь в соответствии с Указом № 615 должен осуществляться аттестованными оценщиками. Данным Указом также установлено, что юридическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность, признается организация, в штате которой состоит не менее двух оценщиков, для которых данная организация является основным местом работы. Однако, в государственном реестре оценщиков не зарегистрировано аттестованных оценщиков с указанием места их работы – БОО. Н.Ю.Трифонов, рекламируя деятельность своего общества, заявляет, что БОО обеспечивает от имени профессиональных оценщиков Республики Беларусь свое представительство в международных оценочных организациях. Представительство такой общественной организации в международных сообществах от имени всех профессиональных оценщиков Республики Беларусь противоречит действующему законодательству, поскольку данное право Указом № 615 предоставлено Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь. При этом Госкомимущество данных прав никому не передавал.
Н.Ю.Трифонов также высказывал мнение, что оценщики в республике имеют низкую квалификацию.
Тогда возникает законный вопрос, а когда же они имели высокую квалификацию? При отсутствии нормативной правовой базы и стандартов оценки? Или принятие Указа № 615, в соответствии с которым введена обязательная государственная аттестация оценщиков, способствовало снижению их квалификации? Здесь необходимо отметить, что программа аттестации оценщиков, принятая в Республике Беларусь, соответствует программам, имеющимся в России и других странах СНГ. Можно согласиться, что в оценочной деятельности республики есть проблемы. В первую очередь, они связаны с вопросами подготовки специалистов с высшим специальным образованием, отсутствием достаточного количества специалистов, способных готовить оценщиков, невозможностью законодательно наладить стажировки оценщиков. Но проблемы постепенно решаются и, надеемся, в перспективе будут решены. Готовятся изменения и дополнения в Указ № 615 по обеспечению взаимодействия и координации действий республиканских органов государственного управления в области оценочной деятельности. Подготовлены предложения о создании при Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь Экспертного совета по оценке. В целях повышения квалификации оценщиков в ГУО «Учебный центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров землеустроительной и картографо-геодезической службы» Госкомимущества проводятся курсы повышения квалификации по оценке объектов гражданских прав, тематические семинары, на которых с практиками-оценщиками рассматриваются ошибки, допускаемые оценщиками, разбираются конкретные ситуации, возникающие у них при проведении оценки. Все это дает положительные результаты. Оценка давно завоевала славу одного из эффективных рычагов экономики. Поле ее применения велико: сделки купли-продажи, выдача кредитов, внесение не денежного вклада в уставный фонд юридического лица, судебные споры. Тут без независимого оценщика не обойтись. Он должен вызывать доверие и осуществлять деятельность по оценке объектов гражданских прав в соответствии с техническими и иными нормативными правовыми актами. Вместе с тем, на отдельных оценщиков пытаются оказывать влияние заказчики, преследуя корыстные интересы. В этих случаях контроль со стороны соответствующих органов за неукоснительным соблюдением оценщиками стандартов оценки и других нормативных правовых актов по вопросам оценки позволит максимально снивелировать влияние заказчика на оценку. Незаменимую роль в данной работе могут сыграть профессиональные общественные организации оценщиков, не только помогая государственным органам осуществлять возложенные на них функции, но и повышая, таким образом, свой авторитет в бизнес-сообществе, в целом, и авторитет членов организации, в частности. Подводя черту под сказанным, уместно подчеркнуть, что законодательство в области оценочной деятельности урегулировано, но, как и любое другое, нуждается в постоянном совершенствовании, что без конструктивного участия оценщиков-практиков в данном процессе невозможно. Приглашаем специалистов по оценке принять активное участие в доработке действующих нормативных правовых и технических документов в области оценки.
|8 августа 2011 19:56|Сообщений: 0|Новостей: 0