Ключевой вопрос от 17.08.2010 года №5(181)
Пути развития рынка оценки
Сфера оценки является неизменным спутником рынка недвижимости. Как развивается эта отрасль на современном этапе? Какие проблемы остаются актуальными? Какие перспективы открываются перед рынком оценки? На наши вопросы отвечает Александр КЛИМЧУК, заместитель генерального директора РУП «Институт недвижимости и оценки».
- Каково на сегодняшний день состояние белорусского рынка оценки?[/i]
- Прежде всего, следует отметить, что нормативно-правовая база, в рамках которой действуют оценщики, разработана достаточно хорошо. В 2006 году был принят Указ Президента Республики Беларусь №615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». В 2007 году был введен ряд важнейших стандартов по оценке объектов гражданских прав – капитальных строений, земельных участков, оборудования, транспортных средств, предприятий как имущественных комплексов (бизнеса), объектов интеллектуальной собственности. В этом же году была разработана инструкция по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. В 2008 году была разработана инструкция по оценке предприятий как имущественных комплексов (бизнеса). В этот же период вышла в свет новая инструкция о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности. В 2009 году были разработаны: стандарт по терминам и определениям в области оценки объектов гражданских прав; методические рекомендации по оценке дорожных транспортных средств, водных и воздушных судов, жилых домов, садовых домиков (дач) и жилых помещений, не завершенных строительством объектов. В прошлом году были разработаны и утверждены примерные формы кратких и стандартных отчетов об оценке ряда объектов гражданских прав. Таким образом, сегодня уже сформировалась база методических и нормативно-правовых документов, по которым оценщики могут производить оценку различного имущества.
По состоянию на 7 мая 2010 года в Республике Беларусь аттестовано следующее количество оценщиков на право проведения оценки:
- предприятий как имущественных комплексов, долей в уставном фонде юридического лица, ценных бумаг и имущественных прав на них – 30;
- земельных участков и имущественных прав на них – 160;
- капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, не завершённых строительством объектов и имущественных прав на них – 436;
- машин, оборудования, инвентаря, транспортных средств, материалов и имущественных прав на них, другого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, долей в уставном фонде юридического лица, ценных бумаг, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, не завершённых строительством объектов, объектов интеллектуальной собственности, земельных участков и имущественных прав на них) – 295;
- объектов интеллектуальной собственности и имущественных прав на них – 12.
В целом в республике создана система оценочной деятельности, позволяющая решать поставленные перед оценочными организациями задачи.
Вместе с тем, накопленный опыт выявляет новые проблемные вопросы. Сегодня в нашей стране нет высших учебных заведений, специализированных учебных заведений, которые осуществляли бы подготовку специалистов-оценщиков. Не создана система переподготовки и повышения квалификации, которая позволили бы каждому желающему получить знания в области оценки имущества.
В Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь существует специализированный учебный центр осуществляющий в том числе повышение квалификации оценщиков подведомственных организаций, однако его мощностей недостаточно для повышения квалификации всех оценщиков республики. В государстве также не создана эффективная система общения между оценщиками.
- Получается, что нормативная база регулярно обновляется, но главная проблема состоит в отсутствии масштабного образования в этой области. В результате этого людям приходится буквально на своих ошибках учиться применять нормы на практике.
- Насколько я знаю, сегодня Белорусский национальный технический университет, Белорусский государственный технологический университет, Белорусский государственный университет, Полоцкий государственный университет, Брестский государственный технический университет в рамках подготовки по некоторым специальностям (например "экспертиза и управление недвижимостью“) ввели дисциплины по оценке. Оценщиков ни один ВУЗ не готовит. Студентов этих ВУЗов мы приглашаем к себе на практику, некоторых впоследствии на работу. Мы видим, что последние нормативные документы и методические рекомендации попадают в учебные пособия не в полной мере. Чаще всего дисциплины по оценке студенты изучают один-два семестра. Студенты, как правило, быстро забывают полученные знания. Чтобы из них подготовить хороших оценщиков, необходимо обучение строить таким образом, чтобы новые наработки в области оценки включались в курсы лекций сразу же после их появления, а практический опыт будущим специалистам передавался аттестованными оценщиками при прохождении производственной практики. Специалист, который планирует стать оценщиком должен понимать, что он выбирает себе профессию на длительное время, профессию, в которой нужно постоянно накапливать свой багаж знаний. Временно оценщиком работать невозможно. Оценщик должен хорошо быть осведомлен о текущем состоянии экономики, экономических процессах в стране и зарубежом, отлично знать рынок, изучить характеристики и ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Для качественной работы оценщику нужно быть также специалистом в той отрасли, к которой относится объект оценки. Перечисленные знания можно получить только в течение длительного периода. Поэтому будущим абитуриентам, которые собираются стать оценщиками, я советую выбирать специальность оценщика осознано, понимая, что готовиться к будущей профессии нужно целенаправленно со студенческой скамьи. Задача во время обучения заключается не только в освоении учебного плана высшего учебного заведения, а в получении знаний более полных, выходящих за рамки учебной программы высшего учебного заведения. В противном случае учеба в ВУЗе – это только диплом.
Что касается практикующих оценщиков, то, к сожалению, факт получения свидетельства не зависит от наличия опыта работы в оценочной деятельности. Для получения данного документа достаточно иметь знания нормативно-правовой базы в области оценки, принятой в Республике Беларусь, и научиться решать комплекс задач. Многие после самостоятельной учебы и получения свидетельства об аттестации оценку осуществляют шаблонно, иногда вопреки здравому смыслу. В худших условиях находятся индивидуальные предприниматели или небольшие частные фирмы, особенно если исполнитель оценки находится в отдаленном регионе, где оценщик один и нет возможности посоветоваться с коллегами, некому проверить выполненную работу.
С момента аттестации первых оценщиков прошло 3 года. В мае 2010 г. Начался процесс продления срока действия свидетельств. В этот период можно увидеть качество работ, выполненных аттестованными оценщиками. Для продления срока действия свидетельств в Госкомимущество на проверку предоставляются отчеты об оценке. В настоящее время это отчеты наиболее квалифицированных оценщиков, поскольку когда начиналась аттестация, именно они в первую очередь ее прошли, поэтому пока в целом качество работ хорошее. Но все же, порой встречаются ошибки в расчетах, неверное использование терминологии и методологии оценки. С учетом результатов рассмотрения отчетов об оценке Госкомимуществом на базе учебного центра будут организованы семинары, курсы повышения квалификации оценщиков, целью которых будет являться разбор распространенных типовых ошибок и недоработок в отчетах об оценке.
Для улучшения качества услуг по оценке предлагалось ввести систему стажировки в оценочных организациях. Квалифицированный оценщик, который уже имеет знания и опыт, осуществляет контроль, и в случае необходимости корректирует работу стажера. Вместе с тем, организация подобной стажировки возможна только в крупных оценочных компаниях. В недавно созданных небольших оценочных компаниях организовать стажировку своих специалистов почти невозможно, поскольку в условиях рыночной экономики и конкуренции целесообразно стажировать специалистов, которые после ее прохождения остаются работать по месту прохождения стажировки. Принимать на стажировку специалистов, которые впоследствии уйдут работать в конкурирующую организацию никто не будет. Поэтому создавать систему обязательной стажировки в настоящее время преждевременно, особенно в период становления оценочной деятельности.
Оценщикам необходимо профессиональное общение. В особенности, это касается специалистов, работающих в регионах. Регулярные встречи на семинарах и конференциях должны способствовать обмену опытом между специалистами-оценщиками. Важно увидеть ситуацию не только в своем регионе, а за его пределами, рассмотреть тенденции, которые формируются на рынке. Возможно, эта система общения может быть организована через Интернет. Регулярное проведение специализированных семинаров, тематических курсов по оценке на базе высших учебных заведений более эффективны для целей повышения квалификации оценщиков.
- Каково состояние белорусского сектора оценки по сравнению с другими странами? Совпадают ли подходы и стандарты оценки в Беларуси и соседних странах, например, России? [i]
Фактически в настоящее время в Республике Беларусь выстраивается четкая система государственного регулирования в оценочной деятельности. Это оправдано наличием значительного количества объектов государственной собственности. Вместе с тем, в условиях развитой рыночной экономики за рубежом эту функцию выполняют саморегулируемые организации (ассоциации, общества, союзы) оценщиков. Государство должно устанавливать общие правила и создавать условия функционирования системы оценочной деятельности. Подходы, методы, способы оценки и т.д. должны регулироваться сугубо специалистами в области оценки. При этом ведущая роль должна передаваться оценщикам. У последних должен быть обширный инструментарий и право предложить новые методы оценки, выявить новые тенденции и ценообразующие факторы, которые в нормативных документах и методических рекомендациях не рассматривались. Индивидуальная оценка – индивидуальный подход. Шаблонные методы работы могут быть только исключением в индивидуальной оценке.
Государственное регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь – это наше основное отличие от соседних стран. В республике приняты свои национальные стандарты оценки, которые имеют свою специфику, но по сути своей они не противоречат стандартам других стран. К примеру, за рубежом «подходы», у нас – «методы», однако по содержанию оба термина предполагают расчет стоимости объекта оценки рыночными методами в составе затратного, доходного и сравнительного методов оценки.
Сегодня, пожалуй, главное отличие от Российской Федерации состоит в том, что в нашей стране оценочная деятельность фактически регулируется государством. В России этот этап уже пройден. Саморегулируемые организации сами разрабатывают стандарты оценочной деятельности. Отдельные специалисты занимаются научными исследованиями, информация по которым публикуется в средствах массовой информации или специализированных изданиях. Оценщик должен руководствоваться национальными стандартами, но методология оценки, информация для оценки выбирается им самостоятельно. К примеру, наши инструкции по оценке в России могли бы быть изданы как практические пособие по оценке. Издание другими авторами учебников и практических пособий является нормой. Каждое из пособий оценщик может использовать в практической деятельности, так как все они носят рекомендательный характер. Вероятно, это более прогрессивный подход для повышения квалификации и развития оценочной деятельности. Однако и он имеет ряд недостатков. Существуют направления оценки объектов гражданских прав, где нормативная база и методология должна быть единой. Например, при проведении оценки недвижимости или предприятий с целью выноса их за черту города, при изъятии земельных участков и возмещении убытков землепользователям.
В Республике Беларусь существуют такие оценочные организации, которые имеют в своем штате большое количество специалистов и работают фактически на всей территории республики. Соответственно, они могут эффективно и централизованно решать сложные задачи. В то же время, если оценка проводится больших предприятий, пакетов акций акционерных обществ, крупных промышленных площадок нельзя решить проблему только количеством оценщиков. Необходимо выбрать оценщиков, которые имели бы широкий кругозор, экономическое видение процессов, происходящих не только в одном регионе, но и за рубежом, умеющих обобщить международный опыт в оценочной деятельности. Надо понимать, что такой подход к оценке крупных предприятий имеют место не только у нас в стране, но и за рубежом. Это особенно важно, если в проекте участвует иностранный инвестор.
- Насколько работа с иностранными инвесторами, их ожидания от белорусских оценщиков отличаются от требований наших заказчиков?[/i]
- В мировой практике для продажи какого-то объекта его оценка делается как покупателем, так и продавцом. Если результат независимой оценки, выполненный сторонами, значительно отличается, специалисты в области оценки садятся за стол переговоров и рассматривают те факторы, которые повлияли на отличия в стоимости. После обсуждения и уточнения позиций оценщиков, результаты независимой оценки двух сторон передаются руководителям представителей покупателя и продавца, которые путем переговоров принимают стратегическое решение.
В Беларуси по крупным проектам только начинается такой диалог специалистов в области оценки. Специалисты нашего Института принимали участие в таких переговорах и эта работа гораздо сложнее односторонней оценки, которая чаще всего выполняется в нашей стране. В целом считается, что стоимость, полученная по результату независимой оценки, является основанием для заключения сделки. Решение о заключении сделки принимает собственник имущества, однако через два-три года контролирующими органами осуществляется проверка такого отчета. Сегодня в хозяйственных судах Республики Беларусь уже рассматриваются дела о недостоверности оценки. Важно отметить, что даже два высококлассных специалиста, делая оценку одного и того же объекта, могут получить разные результаты. Квалификация оценщика помогает ему разницу в стоимости объекта оценки свести к минимальной. Наиболее трудно приходится оценщикам в тех регионах, где рынок объектов оценки недостаточно развит. Чем меньше информации на рынке, тем больше разница в стоимости, полученной по результатам оценки двумя разными оценщиками. Оценщик должен проанализировать сделки с объектами-аналогами. Но в сельских населенных пунктах сделки по сходным объектам могут отличаться в 2-3, а иногда и более раз. Цена объекта зависит от того, есть ли инвестор, заинтересованный в объекте оценки. Например, если он строит транспортно-логистическую сеть и нуждается в объекте именно в том месте, он будет готов заплатить за этот объект более высокую цену. И наоборот: предприятие выставляет на продажу непрофильную (неиспользуемую) недвижимость, но покупатель отсутствует. В результате продавец вынужден снижать цену, пока не появится инвестор, который купит объект.
Два оценщика могут по-разному оценить объект оценки в силу своих знаний, опыта, исходной информации. Поэтому, на мой взгляд, результат независимой оценки не должна быть основанием для проведения сделки. Это, скорее, рекомендованная стоимость для осуществления сделки. Но каждый из участников сделки должен выслушать вторую сторону. Переговоры между покупателем и продавцом – основа для заключения сделки. Сегодня в крупных проектах идет такой диалог между нашими и иностранными оценщиками, а затем между руководителями переговоров сторон относительно стоимости объекта оценки.
- Какие отношения складываются между нашими оценщиками и предприятиями из соседних секторов, например, банками? [i]
- Банки – это одна из сторон, которая заинтересована в продукте оценщика. Здесь присутствуют 3 участника этого рынка. Кредитополучатель, который передает в залог какое-то имущество, банк, который предоставляет кредит, и оценщик, который определяет стоимость. Оценка имущества для банков отличается тем, что она подлежит проверке в реальном времени специалистами кредитно-финансового учреждения. Соответственно, это накладывает определенные требования на работу оценщика. Банки, понимая, что им нужно активно предоставлять кредиты для субъектов хозяйствования, заинтересованы в том, чтобы этот процесс был более быстрым. Поэтому своим клиентам они рекомендуют пойти к тем оценочным организациям, в профессионализме которых они уже убедились. Таким образом, отношения складываются следующие: есть ряд оценочных организаций, которые уже завоевали свое место под солнцем и рекомендуются банками для оценки. Мы, в свою очередь, смотрим за качеством выполнения всех оценок, в том числе, и для банков.
- С какими еще организациями часто пересекаются оценщики в своей деятельности? [/i]
- Сегодня специалист не может выполнить оценку, находясь в изоляции. Ему нужна дополнительная информация от сторонних организаций. На рынке недвижимости работают риэлтерские агентства. Существуют информационные базы, средства массовой информации, печатные или интернет-издания. Мы тесно сотрудничаем с Национальным кадастровым агентством. Это одна из организаций, которая ведет реестр цен недвижимого имущества по осуществленным с ним сделкам, аккумулирует развернутую информацию о проданных объектах недвижимости. Иногда приходится связываться с налоговыми службами. Например, в том случае, если необходимо выяснить ставки по налогам. К сожалению, пока кооперация оценщиков с вспомогательными службами невелика. Что нужно для оценки недвижимого имущества? Технический паспорт, регистрационное удостоверение, документы на землю, справки по налогам, договоры аренды. Все это есть в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (кроме краткосрочных договоров аренды и налоговой информации). Если бы агентства произвести оцифровку всех документов, завтра можно было бы оценщикам получать оперативно все документы напрямую от регистрирующего органа. В каждом районе, области, а иногда для конкретных населенных пунктов и зон в населенном пункте устанавливаются местными советами свои повышающие и понижающие коэффициенты к налогам на землю и недвижимость. Эту информацию можно было бы аккумулировать в единую республиканскую базу, доступную для каждого желающего. Пока этого нет. Проблема оценки в том, что в настоящее время отсутствуют государственные организации, занимающиеся сбором и аналитической обработкой информации по различным темам – недвижимость, бизнес по отраслям и т.д. Да, иногда это информация предназначена только для служебного пользования. Иностранные аналитики собирают информацию, но для наших оценочных организаций она недоступна, так как оплата за ее предоставление не соизмерима со стоимостью договора на оценку. Привлечение иностранных инвестиций в Республику Беларусь связано с работой оценщиков, которые должны знать о наших предприятиях, отраслях, макроэкономической ситуации в стране больше, чем инвесторы. Информация о слабых сторонах и особенно сильных сторонах деятельности наших предприятий необходима для объективной их оценки. К сожалению, по многим параметрам оценщикам приходится использовать общедоступную информацию, но вот качественную ли.
- Прошлый год был довольно сложным для рынка недвижимости. Многие компании отмечали, что условия ведения бизнеса сильно изменились. Что вы можете сказать про оценочную отрасль? Произошли ли здесь какие-то изменения?[i]
- Если говорить о нашем институте, то, начиная с 2005 года, у нас наблюдается ежегодный рост объемов выполняемых услуг. Вероятно, кризис на оценочной отрасли отразился в меньшей степени. В условиях кризиса предприятия стали искать дополнительные способы экономической стабилизации. Многие компании начали избавляться от лишнего имущества. Многие стали больше обращаться за кредитами. Другой вопрос, что банки меньше стали выдавать заемных средств, но желание получить кредит у предприятий и частных лиц осталось довольно высоким.
Мы сегодня в институте занимаемся оценкой бизнеса. А интерес к бизнесу в нашей стране пока постоянно растет. Соответственно, и у нас работа в этом направлении остается. Мы открыли новый вид деятельности – это помощь государственным предприятиям в акционировании. Сегодня идет процесс преобразования предприятий из государственной формы собственности в частную. Поэтому для крупных предприятий, которые серьезно занимаются оценочной деятельностью, работы меньше не стало. Но если говорить о небольших оценочных организациях, то я думаю, что у них, конечно, произошел некоторый спад. Параллельно шло вытеснение с рынка оценочных услуг низкоквалифицированных оценщиков и организаций.
- Какие перспективы у белорусского рынка оценочных услуг? Что можно предпринять, чтобы поспособствовать его дальнейшему развитию? [i][/i]
- Сегодня все силы должны быть направлены на увеличение качества оценочных услуг. А это за собой тянет ряд проблем, которые, в настоящее время находятся на стадии решения. Это, прежде всего, создание информационных баз данных, которые позволят оценщику оперативно получать максимально актуальную и достоверную информацию, необходимую для качественного выполнения оценки.
К примеру, в настоящее время разработан и внедряется (пока еще на уровне системы предприятий Госкомимущества) программный продукт, предназначенный для регистрации отчетов и заключений об оценке (АИС РЗО). При регистрации заключений и отчетов об оценке оценщик дополнительно будет указывать ряд сведений, характеризующих объект оценки (объемно-планировочные показатели, техническое состояние и др.), а также ряд сведений, использовавшихся им при проведении оценки (принятая в расчет ставка арендной платы, коэффициент дисконтирования и ряд других данных). Данный программный продукт предполагается интегрировать с Единым государственным регистром недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Таким образом, при использовании указанного программного продукта будет сформирована база данных, с помощью которой станет возможным провести анализ рыночной стоимости объектов недвижимости на рынке того или иного региона, а также проследить историю конкретного объекта недвижимости. Также мы пользуемся некоторыми базами данных по предложениям объектов недвижимости, которые ведут агентства недвижимости. Однако для целей оценки они не совсем приспособлены. Например, если сделка состоялась в прошлом месяце, то для оценщика это является объектом-аналогом, но получить информацию об этом объекте оценщик уже не может. Поэтому информационные базы должны вестись качественно в реальном времени, и с историей объекта, которой можно было бы пользоваться.
Необходимо проводить научно-исследовательские работы в области оценки, рыночного ценообразования и аккумулировать их также в виде базы данных. Эти данные оценщики могли бы использовать в своей работе. Однако пока получается, что каждый оценщик сам делает анализ рынка. Такой индивидуальный подход не всегда обеспечивает качество.
В целом, если будет расти деловая активность, будут осуществляться сделки, тогда и оценщик будет нужным специалистом в этом сегменте рынка.
Анастасия Фалей
Пути развития рынка оценки
Сфера оценки является неизменным спутником рынка недвижимости. Как развивается эта отрасль на современном этапе? Какие проблемы остаются актуальными? Какие перспективы открываются перед рынком оценки? На наши вопросы отвечает Александр КЛИМЧУК, заместитель генерального директора РУП «Институт недвижимости и оценки».
- Каково на сегодняшний день состояние белорусского рынка оценки?[/i]
- Прежде всего, следует отметить, что нормативно-правовая база, в рамках которой действуют оценщики, разработана достаточно хорошо. В 2006 году был принят Указ Президента Республики Беларусь №615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». В 2007 году был введен ряд важнейших стандартов по оценке объектов гражданских прав – капитальных строений, земельных участков, оборудования, транспортных средств, предприятий как имущественных комплексов (бизнеса), объектов интеллектуальной собственности. В этом же году была разработана инструкция по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. В 2008 году была разработана инструкция по оценке предприятий как имущественных комплексов (бизнеса). В этот же период вышла в свет новая инструкция о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности. В 2009 году были разработаны: стандарт по терминам и определениям в области оценки объектов гражданских прав; методические рекомендации по оценке дорожных транспортных средств, водных и воздушных судов, жилых домов, садовых домиков (дач) и жилых помещений, не завершенных строительством объектов. В прошлом году были разработаны и утверждены примерные формы кратких и стандартных отчетов об оценке ряда объектов гражданских прав. Таким образом, сегодня уже сформировалась база методических и нормативно-правовых документов, по которым оценщики могут производить оценку различного имущества.
По состоянию на 7 мая 2010 года в Республике Беларусь аттестовано следующее количество оценщиков на право проведения оценки:
- предприятий как имущественных комплексов, долей в уставном фонде юридического лица, ценных бумаг и имущественных прав на них – 30;
- земельных участков и имущественных прав на них – 160;
- капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, не завершённых строительством объектов и имущественных прав на них – 436;
- машин, оборудования, инвентаря, транспортных средств, материалов и имущественных прав на них, другого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, долей в уставном фонде юридического лица, ценных бумаг, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, не завершённых строительством объектов, объектов интеллектуальной собственности, земельных участков и имущественных прав на них) – 295;
- объектов интеллектуальной собственности и имущественных прав на них – 12.
В целом в республике создана система оценочной деятельности, позволяющая решать поставленные перед оценочными организациями задачи.
Вместе с тем, накопленный опыт выявляет новые проблемные вопросы. Сегодня в нашей стране нет высших учебных заведений, специализированных учебных заведений, которые осуществляли бы подготовку специалистов-оценщиков. Не создана система переподготовки и повышения квалификации, которая позволили бы каждому желающему получить знания в области оценки имущества.
В Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь существует специализированный учебный центр осуществляющий в том числе повышение квалификации оценщиков подведомственных организаций, однако его мощностей недостаточно для повышения квалификации всех оценщиков республики. В государстве также не создана эффективная система общения между оценщиками.
- Получается, что нормативная база регулярно обновляется, но главная проблема состоит в отсутствии масштабного образования в этой области. В результате этого людям приходится буквально на своих ошибках учиться применять нормы на практике.
- Насколько я знаю, сегодня Белорусский национальный технический университет, Белорусский государственный технологический университет, Белорусский государственный университет, Полоцкий государственный университет, Брестский государственный технический университет в рамках подготовки по некоторым специальностям (например "экспертиза и управление недвижимостью“) ввели дисциплины по оценке. Оценщиков ни один ВУЗ не готовит. Студентов этих ВУЗов мы приглашаем к себе на практику, некоторых впоследствии на работу. Мы видим, что последние нормативные документы и методические рекомендации попадают в учебные пособия не в полной мере. Чаще всего дисциплины по оценке студенты изучают один-два семестра. Студенты, как правило, быстро забывают полученные знания. Чтобы из них подготовить хороших оценщиков, необходимо обучение строить таким образом, чтобы новые наработки в области оценки включались в курсы лекций сразу же после их появления, а практический опыт будущим специалистам передавался аттестованными оценщиками при прохождении производственной практики. Специалист, который планирует стать оценщиком должен понимать, что он выбирает себе профессию на длительное время, профессию, в которой нужно постоянно накапливать свой багаж знаний. Временно оценщиком работать невозможно. Оценщик должен хорошо быть осведомлен о текущем состоянии экономики, экономических процессах в стране и зарубежом, отлично знать рынок, изучить характеристики и ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Для качественной работы оценщику нужно быть также специалистом в той отрасли, к которой относится объект оценки. Перечисленные знания можно получить только в течение длительного периода. Поэтому будущим абитуриентам, которые собираются стать оценщиками, я советую выбирать специальность оценщика осознано, понимая, что готовиться к будущей профессии нужно целенаправленно со студенческой скамьи. Задача во время обучения заключается не только в освоении учебного плана высшего учебного заведения, а в получении знаний более полных, выходящих за рамки учебной программы высшего учебного заведения. В противном случае учеба в ВУЗе – это только диплом.
Что касается практикующих оценщиков, то, к сожалению, факт получения свидетельства не зависит от наличия опыта работы в оценочной деятельности. Для получения данного документа достаточно иметь знания нормативно-правовой базы в области оценки, принятой в Республике Беларусь, и научиться решать комплекс задач. Многие после самостоятельной учебы и получения свидетельства об аттестации оценку осуществляют шаблонно, иногда вопреки здравому смыслу. В худших условиях находятся индивидуальные предприниматели или небольшие частные фирмы, особенно если исполнитель оценки находится в отдаленном регионе, где оценщик один и нет возможности посоветоваться с коллегами, некому проверить выполненную работу.
С момента аттестации первых оценщиков прошло 3 года. В мае 2010 г. Начался процесс продления срока действия свидетельств. В этот период можно увидеть качество работ, выполненных аттестованными оценщиками. Для продления срока действия свидетельств в Госкомимущество на проверку предоставляются отчеты об оценке. В настоящее время это отчеты наиболее квалифицированных оценщиков, поскольку когда начиналась аттестация, именно они в первую очередь ее прошли, поэтому пока в целом качество работ хорошее. Но все же, порой встречаются ошибки в расчетах, неверное использование терминологии и методологии оценки. С учетом результатов рассмотрения отчетов об оценке Госкомимуществом на базе учебного центра будут организованы семинары, курсы повышения квалификации оценщиков, целью которых будет являться разбор распространенных типовых ошибок и недоработок в отчетах об оценке.
Для улучшения качества услуг по оценке предлагалось ввести систему стажировки в оценочных организациях. Квалифицированный оценщик, который уже имеет знания и опыт, осуществляет контроль, и в случае необходимости корректирует работу стажера. Вместе с тем, организация подобной стажировки возможна только в крупных оценочных компаниях. В недавно созданных небольших оценочных компаниях организовать стажировку своих специалистов почти невозможно, поскольку в условиях рыночной экономики и конкуренции целесообразно стажировать специалистов, которые после ее прохождения остаются работать по месту прохождения стажировки. Принимать на стажировку специалистов, которые впоследствии уйдут работать в конкурирующую организацию никто не будет. Поэтому создавать систему обязательной стажировки в настоящее время преждевременно, особенно в период становления оценочной деятельности.
Оценщикам необходимо профессиональное общение. В особенности, это касается специалистов, работающих в регионах. Регулярные встречи на семинарах и конференциях должны способствовать обмену опытом между специалистами-оценщиками. Важно увидеть ситуацию не только в своем регионе, а за его пределами, рассмотреть тенденции, которые формируются на рынке. Возможно, эта система общения может быть организована через Интернет. Регулярное проведение специализированных семинаров, тематических курсов по оценке на базе высших учебных заведений более эффективны для целей повышения квалификации оценщиков.
- Каково состояние белорусского сектора оценки по сравнению с другими странами? Совпадают ли подходы и стандарты оценки в Беларуси и соседних странах, например, России? [i]
Фактически в настоящее время в Республике Беларусь выстраивается четкая система государственного регулирования в оценочной деятельности. Это оправдано наличием значительного количества объектов государственной собственности. Вместе с тем, в условиях развитой рыночной экономики за рубежом эту функцию выполняют саморегулируемые организации (ассоциации, общества, союзы) оценщиков. Государство должно устанавливать общие правила и создавать условия функционирования системы оценочной деятельности. Подходы, методы, способы оценки и т.д. должны регулироваться сугубо специалистами в области оценки. При этом ведущая роль должна передаваться оценщикам. У последних должен быть обширный инструментарий и право предложить новые методы оценки, выявить новые тенденции и ценообразующие факторы, которые в нормативных документах и методических рекомендациях не рассматривались. Индивидуальная оценка – индивидуальный подход. Шаблонные методы работы могут быть только исключением в индивидуальной оценке.
Государственное регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь – это наше основное отличие от соседних стран. В республике приняты свои национальные стандарты оценки, которые имеют свою специфику, но по сути своей они не противоречат стандартам других стран. К примеру, за рубежом «подходы», у нас – «методы», однако по содержанию оба термина предполагают расчет стоимости объекта оценки рыночными методами в составе затратного, доходного и сравнительного методов оценки.
Сегодня, пожалуй, главное отличие от Российской Федерации состоит в том, что в нашей стране оценочная деятельность фактически регулируется государством. В России этот этап уже пройден. Саморегулируемые организации сами разрабатывают стандарты оценочной деятельности. Отдельные специалисты занимаются научными исследованиями, информация по которым публикуется в средствах массовой информации или специализированных изданиях. Оценщик должен руководствоваться национальными стандартами, но методология оценки, информация для оценки выбирается им самостоятельно. К примеру, наши инструкции по оценке в России могли бы быть изданы как практические пособие по оценке. Издание другими авторами учебников и практических пособий является нормой. Каждое из пособий оценщик может использовать в практической деятельности, так как все они носят рекомендательный характер. Вероятно, это более прогрессивный подход для повышения квалификации и развития оценочной деятельности. Однако и он имеет ряд недостатков. Существуют направления оценки объектов гражданских прав, где нормативная база и методология должна быть единой. Например, при проведении оценки недвижимости или предприятий с целью выноса их за черту города, при изъятии земельных участков и возмещении убытков землепользователям.
В Республике Беларусь существуют такие оценочные организации, которые имеют в своем штате большое количество специалистов и работают фактически на всей территории республики. Соответственно, они могут эффективно и централизованно решать сложные задачи. В то же время, если оценка проводится больших предприятий, пакетов акций акционерных обществ, крупных промышленных площадок нельзя решить проблему только количеством оценщиков. Необходимо выбрать оценщиков, которые имели бы широкий кругозор, экономическое видение процессов, происходящих не только в одном регионе, но и за рубежом, умеющих обобщить международный опыт в оценочной деятельности. Надо понимать, что такой подход к оценке крупных предприятий имеют место не только у нас в стране, но и за рубежом. Это особенно важно, если в проекте участвует иностранный инвестор.
- Насколько работа с иностранными инвесторами, их ожидания от белорусских оценщиков отличаются от требований наших заказчиков?[/i]
- В мировой практике для продажи какого-то объекта его оценка делается как покупателем, так и продавцом. Если результат независимой оценки, выполненный сторонами, значительно отличается, специалисты в области оценки садятся за стол переговоров и рассматривают те факторы, которые повлияли на отличия в стоимости. После обсуждения и уточнения позиций оценщиков, результаты независимой оценки двух сторон передаются руководителям представителей покупателя и продавца, которые путем переговоров принимают стратегическое решение.
В Беларуси по крупным проектам только начинается такой диалог специалистов в области оценки. Специалисты нашего Института принимали участие в таких переговорах и эта работа гораздо сложнее односторонней оценки, которая чаще всего выполняется в нашей стране. В целом считается, что стоимость, полученная по результату независимой оценки, является основанием для заключения сделки. Решение о заключении сделки принимает собственник имущества, однако через два-три года контролирующими органами осуществляется проверка такого отчета. Сегодня в хозяйственных судах Республики Беларусь уже рассматриваются дела о недостоверности оценки. Важно отметить, что даже два высококлассных специалиста, делая оценку одного и того же объекта, могут получить разные результаты. Квалификация оценщика помогает ему разницу в стоимости объекта оценки свести к минимальной. Наиболее трудно приходится оценщикам в тех регионах, где рынок объектов оценки недостаточно развит. Чем меньше информации на рынке, тем больше разница в стоимости, полученной по результатам оценки двумя разными оценщиками. Оценщик должен проанализировать сделки с объектами-аналогами. Но в сельских населенных пунктах сделки по сходным объектам могут отличаться в 2-3, а иногда и более раз. Цена объекта зависит от того, есть ли инвестор, заинтересованный в объекте оценки. Например, если он строит транспортно-логистическую сеть и нуждается в объекте именно в том месте, он будет готов заплатить за этот объект более высокую цену. И наоборот: предприятие выставляет на продажу непрофильную (неиспользуемую) недвижимость, но покупатель отсутствует. В результате продавец вынужден снижать цену, пока не появится инвестор, который купит объект.
Два оценщика могут по-разному оценить объект оценки в силу своих знаний, опыта, исходной информации. Поэтому, на мой взгляд, результат независимой оценки не должна быть основанием для проведения сделки. Это, скорее, рекомендованная стоимость для осуществления сделки. Но каждый из участников сделки должен выслушать вторую сторону. Переговоры между покупателем и продавцом – основа для заключения сделки. Сегодня в крупных проектах идет такой диалог между нашими и иностранными оценщиками, а затем между руководителями переговоров сторон относительно стоимости объекта оценки.
- Какие отношения складываются между нашими оценщиками и предприятиями из соседних секторов, например, банками? [i]
- Банки – это одна из сторон, которая заинтересована в продукте оценщика. Здесь присутствуют 3 участника этого рынка. Кредитополучатель, который передает в залог какое-то имущество, банк, который предоставляет кредит, и оценщик, который определяет стоимость. Оценка имущества для банков отличается тем, что она подлежит проверке в реальном времени специалистами кредитно-финансового учреждения. Соответственно, это накладывает определенные требования на работу оценщика. Банки, понимая, что им нужно активно предоставлять кредиты для субъектов хозяйствования, заинтересованы в том, чтобы этот процесс был более быстрым. Поэтому своим клиентам они рекомендуют пойти к тем оценочным организациям, в профессионализме которых они уже убедились. Таким образом, отношения складываются следующие: есть ряд оценочных организаций, которые уже завоевали свое место под солнцем и рекомендуются банками для оценки. Мы, в свою очередь, смотрим за качеством выполнения всех оценок, в том числе, и для банков.
- С какими еще организациями часто пересекаются оценщики в своей деятельности? [/i]
- Сегодня специалист не может выполнить оценку, находясь в изоляции. Ему нужна дополнительная информация от сторонних организаций. На рынке недвижимости работают риэлтерские агентства. Существуют информационные базы, средства массовой информации, печатные или интернет-издания. Мы тесно сотрудничаем с Национальным кадастровым агентством. Это одна из организаций, которая ведет реестр цен недвижимого имущества по осуществленным с ним сделкам, аккумулирует развернутую информацию о проданных объектах недвижимости. Иногда приходится связываться с налоговыми службами. Например, в том случае, если необходимо выяснить ставки по налогам. К сожалению, пока кооперация оценщиков с вспомогательными службами невелика. Что нужно для оценки недвижимого имущества? Технический паспорт, регистрационное удостоверение, документы на землю, справки по налогам, договоры аренды. Все это есть в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (кроме краткосрочных договоров аренды и налоговой информации). Если бы агентства произвести оцифровку всех документов, завтра можно было бы оценщикам получать оперативно все документы напрямую от регистрирующего органа. В каждом районе, области, а иногда для конкретных населенных пунктов и зон в населенном пункте устанавливаются местными советами свои повышающие и понижающие коэффициенты к налогам на землю и недвижимость. Эту информацию можно было бы аккумулировать в единую республиканскую базу, доступную для каждого желающего. Пока этого нет. Проблема оценки в том, что в настоящее время отсутствуют государственные организации, занимающиеся сбором и аналитической обработкой информации по различным темам – недвижимость, бизнес по отраслям и т.д. Да, иногда это информация предназначена только для служебного пользования. Иностранные аналитики собирают информацию, но для наших оценочных организаций она недоступна, так как оплата за ее предоставление не соизмерима со стоимостью договора на оценку. Привлечение иностранных инвестиций в Республику Беларусь связано с работой оценщиков, которые должны знать о наших предприятиях, отраслях, макроэкономической ситуации в стране больше, чем инвесторы. Информация о слабых сторонах и особенно сильных сторонах деятельности наших предприятий необходима для объективной их оценки. К сожалению, по многим параметрам оценщикам приходится использовать общедоступную информацию, но вот качественную ли.
- Прошлый год был довольно сложным для рынка недвижимости. Многие компании отмечали, что условия ведения бизнеса сильно изменились. Что вы можете сказать про оценочную отрасль? Произошли ли здесь какие-то изменения?[i]
- Если говорить о нашем институте, то, начиная с 2005 года, у нас наблюдается ежегодный рост объемов выполняемых услуг. Вероятно, кризис на оценочной отрасли отразился в меньшей степени. В условиях кризиса предприятия стали искать дополнительные способы экономической стабилизации. Многие компании начали избавляться от лишнего имущества. Многие стали больше обращаться за кредитами. Другой вопрос, что банки меньше стали выдавать заемных средств, но желание получить кредит у предприятий и частных лиц осталось довольно высоким.
Мы сегодня в институте занимаемся оценкой бизнеса. А интерес к бизнесу в нашей стране пока постоянно растет. Соответственно, и у нас работа в этом направлении остается. Мы открыли новый вид деятельности – это помощь государственным предприятиям в акционировании. Сегодня идет процесс преобразования предприятий из государственной формы собственности в частную. Поэтому для крупных предприятий, которые серьезно занимаются оценочной деятельностью, работы меньше не стало. Но если говорить о небольших оценочных организациях, то я думаю, что у них, конечно, произошел некоторый спад. Параллельно шло вытеснение с рынка оценочных услуг низкоквалифицированных оценщиков и организаций.
- Какие перспективы у белорусского рынка оценочных услуг? Что можно предпринять, чтобы поспособствовать его дальнейшему развитию? [i][/i]
- Сегодня все силы должны быть направлены на увеличение качества оценочных услуг. А это за собой тянет ряд проблем, которые, в настоящее время находятся на стадии решения. Это, прежде всего, создание информационных баз данных, которые позволят оценщику оперативно получать максимально актуальную и достоверную информацию, необходимую для качественного выполнения оценки.
К примеру, в настоящее время разработан и внедряется (пока еще на уровне системы предприятий Госкомимущества) программный продукт, предназначенный для регистрации отчетов и заключений об оценке (АИС РЗО). При регистрации заключений и отчетов об оценке оценщик дополнительно будет указывать ряд сведений, характеризующих объект оценки (объемно-планировочные показатели, техническое состояние и др.), а также ряд сведений, использовавшихся им при проведении оценки (принятая в расчет ставка арендной платы, коэффициент дисконтирования и ряд других данных). Данный программный продукт предполагается интегрировать с Единым государственным регистром недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Таким образом, при использовании указанного программного продукта будет сформирована база данных, с помощью которой станет возможным провести анализ рыночной стоимости объектов недвижимости на рынке того или иного региона, а также проследить историю конкретного объекта недвижимости. Также мы пользуемся некоторыми базами данных по предложениям объектов недвижимости, которые ведут агентства недвижимости. Однако для целей оценки они не совсем приспособлены. Например, если сделка состоялась в прошлом месяце, то для оценщика это является объектом-аналогом, но получить информацию об этом объекте оценщик уже не может. Поэтому информационные базы должны вестись качественно в реальном времени, и с историей объекта, которой можно было бы пользоваться.
Необходимо проводить научно-исследовательские работы в области оценки, рыночного ценообразования и аккумулировать их также в виде базы данных. Эти данные оценщики могли бы использовать в своей работе. Однако пока получается, что каждый оценщик сам делает анализ рынка. Такой индивидуальный подход не всегда обеспечивает качество.
В целом, если будет расти деловая активность, будут осуществляться сделки, тогда и оценщик будет нужным специалистом в этом сегменте рынка.
Анастасия Фалей